ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเข้าสู่ยุคเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ REIC เผยยอดขายคอนโดฯ โต 19.5% ขณะที่บ้านจัดสรรชะลอตัวหนัก โดยเฉพาะปทุมธานีที่บางโซนต้องใช้เวลาขายสต็อกนานถึง 490 เดือน ขณะที่สุขุมวิทกลายเป็นดาวเด่นด้วยยอดขายพุ่ง 138.6%
REIC เผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2569 สัญญาณฟื้นตัวแบบไม่ทั่วถึง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ประจำไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่าผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมลดลง 10.2% เหลือ 202,414 หน่วย ขณะที่ยอดขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 2.6% โดยมีแรงผลักดันหลักจากตลาดอาคารชุดที่มียอดขายพุ่งขึ้นถึง 19.5% มีอัตราดูดซับเฉลี่ย 2.4% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 39 เดือน
สวนทางกับตลาดบ้านจัดสรรที่ยอดขายชะลอตัวลง 11.4% อัตราดูดซับทรงตัวที่ 1.4% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือถึง 67 เดือน นี่คือภาพสะท้อนของการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ที่กำลังเกิดขึ้นในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
ทำไมคอนโดฯ ถึงกลับมาคึกคัก ขณะที่บ้านจัดสรรชะลอตัว?
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) วิเคราะห์ว่า ตลาดกำลังเผชิญกับยุคแห่งการเปลี่ยนผ่าน ทั้งจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบรางที่กระจายความเจริญสู่รอบนอก และต้นทุนราคาที่ดินกับค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม มากกว่าแค่แข่งขันด้านราคา
กำลังซื้อยังแยกออกเป็นสองขั้วอย่างชัดเจน กลุ่มระดับบน (High-End & Luxury) เติบโตจากความต้องการทำเลย่านธุรกิจ ต้องการพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ เสริมด้วยนวัตกรรมบ้านสุขภาพ และความปลอดภัยระดับสูงสุด ขณะที่กลุ่มตลาดกลาง-ล่าง (Mass Market) เผชิญแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ดังนั้น ทิศทางการพัฒนาโครงการในระยะถัดไปจำเป็นต้องพิจารณาทำเล ระดับราคาให้สอดคล้องกับระดับรายได้ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปสู่ Smart Home & AI และ ESG
New CBD และ EBD กลายเป็นทำเลทองยุคใหม่ของกรุงเทพฯ
ดร.มานะ กล่าวต่อไปว่า การขยายตัวของเมืองกรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นแบบกระจุกตัวในใจกลางเมืองอีกต่อไป แต่ขยายตัวเป็นโครงข่าย (Network City) จนเกิดศูนย์กลางย่อยในหลายพื้นที่ โดยทำเลทองยุคใหม่จะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ การเข้าถึงระบบราง การอยู่ใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และความครบครันที่ตรงกับไลฟ์สไตล์
ส่งผลให้เกิด 2 ทำเลยุทธศาสตร์สำคัญ คือ New CBD (พระราม 9 - รัชดา) ซึ่งราคาที่ดินยังพัฒนาอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมพรีเมียมได้ดี ดึงดูดทั้งนักลงทุนต่างชาติและคนทำงานรุ่นใหม่ และ EBD หรือ Eastern Business District (โซนบางนา - สุวรรณภูมิ - EEC) ทำเลดาวรุ่งพุ่งแรงที่รองรับการเติบโตของอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และเมกะโปรเจกต์ ซึ่งกลายเป็นทำเลทองที่โดดเด่นอย่างมากสำหรับโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี
สุขุมวิทครองแชมป์ยอดขายคอนโดฯ โต 138.6% ขณะที่บางทำเลบ้านจัดสรรขายไม่ออก
นายสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2569 มีหน่วยเสนอขายรวม (Total Supply) 359,433 หน่วย มูลค่า 2,022,507 ล้านบาท โดยพื้นที่กรุงเทพมหานครและ 5 จังหวัดปริมณฑล มี Total Supply สูงถึง 214,083 หน่วย คิดเป็น 59.6% และมีมูลค่า 1,356,788 ล้านบาท คิดเป็น 67.1% ของทั้งประเทศ สะท้อนว่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังคงเป็นตลาดหลักที่มีขนาดและมูลค่าสูงที่สุดของประเทศ
ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ภาพรวมอุปทานกำลังปรับสู่สินค้าราคาต่ำลง และเห็นการฟื้นตัวในกลุ่มอาคารชุด แต่บ้านจัดสรรยังคงชะลอตัว โดยมีหน่วยเสนอขายรวม 88,528 หน่วย ลดลง 6.0% YoY มูลค่า 692,411 ล้านบาท ลดลง 8.2% มีโครงการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 77.2% แต่มูลค่าเปิดขายใหม่ลดลง 35.2% สะท้อนการปรับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงจาก 20.0 ล้านบาท เหลือ 7.3 ล้านบาท
ทำเลที่น่าสนใจที่สุดคือ อาคารชุดโซนสุขุมวิท มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 138.6% YoY อัตราดูดซับ 5.2% จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือเพียง 16 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรโซนบึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง ทำยอดขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 52.4% YoY ส่วนพื้นที่พึงระวังคือกลุ่มบ้านจัดสรรราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปในบางทำเล เช่น พระโขนง-บางนา และสุขุมวิท ที่เปิดตัวใหม่แต่ยอดขายยังตอบรับต่ำมาก
ปทุมธานี: คอนโดฯ ใกล้มหาวิทยาลัยโตเด่น แต่บ้านจัดสรรเสี่ยงสต็อกล้นถึง 490 เดือน
พื้นที่จังหวัดปทุมธานีมี Total Supply รวม 46,024 หน่วย ลดลง 12.2% YoY New Supply ลดลงถึง 93.6% แต่ New Sales รวมกลับเพิ่มขึ้น 9.9% โดยได้รับแรงขับเคลื่อนจากอาคารชุดที่มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 70.2% YoY ส่งผลให้หน่วยเหลือขาย Remaining Supply ลดลง 13.1% เหลือ 43,708 หน่วย อัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 1.7% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 57 เดือน
ด้านทำเลเด่น อาคารชุดโซนคลองหลวง มียอดขายเพิ่ม 59.1% มีอัตราดูดซับสูงถึง 7.9% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือเพียง 10 เดือน ขณะที่พื้นที่พึงระวังคือตลาดบ้านจัดสรรที่เผชิญความเสี่ยงสต็อกล้น จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือสูงถึง 92 เดือน โดยเฉพาะโซนหนองเสือที่มีอัตราดูดซับต่ำเพียง 0.2% จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือนานถึง 490 เดือน และคลองหลวงจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือสูงถึง 108 เดือน
สมุทรสาครอานิสงส์แหล่งงาน บ้านจัดสรรยอดขายพุ่งเท่าตัว
พื้นที่จังหวัดสมุทรสาครมี Total Supply 11,169 หน่วย ลดลง 10.2% YoY New Supply มีเฉพาะบ้านจัดสรร และที่น่าสนใจคือ New Sales ขยายตัวก้าวกระโดดถึง 107.8% YoY ขับเคลื่อนโดยบ้านจัดสรร ส่งผลให้ Remaining Supply ลดลง 13.6% เหลือ 10,427 หน่วย อัตราดูดซับรวม 2.2% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือลดลงเหลือ 42 เดือน ด้านทำเลเด่น บ้านจัดสรรโซนเมืองสมุทรสาคร ยอดขายพุ่ง 168.7% จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือ 38 เดือน
นนทบุรี สมุทรปราการ และนครปฐม: ตลาดรอเวลาปรับสมดุล
จังหวัดนนทบุรีมี Total Supply 31,687 หน่วย ลดลง 9.0% YoY มีการชะลอเปิด New Supply อย่างมีนัยสำคัญโดยลดลงถึง 67.7% ส่งผลให้ New Sales เพิ่มขึ้น 5.8% Remaining Supply ลดลง 9.6% เหลือ 30,269 หน่วย อัตราดูดซับเฉลี่ย 1.5% ต่อเดือน ซึ่งจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 64 เดือน ด้านทำเลเด่น อาคารชุดโซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มียอดขายเติบโต 59.0% อัตราดูดซับ 3.3% จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 27 เดือน
จังหวัดสมุทรปราการมี Total Supply 30,189 หน่วย ลดลง 14.4% YoY New Supply ลดลง 45.1% (ทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร ไม่มีอาคารชุดเปิดใหม่) แม้ New Sales จะชะลอตัวลง 29.6% แต่เพราะลดการเปิดโครงการใหม่ทำให้ Remaining Supply ลดลง 13.7% เหลือ 29,035 หน่วย อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 1.3% ต่อเดือน และจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 75 เดือน ทำเลเด่นคืออาคารชุดโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ยอดขายโต 18.2% อัตราดูดซับ 2.8% จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 32 เดือน และพื้นที่พึงระวังคือบ้านจัดสรรโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มียอดขายลดลง 40.1% จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือนานถึง 92 เดือน
จังหวัดนครปฐมมี Total Supply 6,486 หน่วย ลดลง 14.6% YoY New Supply ลดลง 91.6% New Sales ลดลง 32.0% การลดลงของการเปิดโครงการใหม่ส่งผลให้ Remaining Supply ลดลง 13.8% เหลือ 6,263 หน่วย อัตราดูดซับ 1.1% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 84 เดือน โดยทำเลเด่นคืออาคารชุดในเขตเมืองและพุทธมณฑล-ศาลายา ยังคงระบายตัวได้ดีจากอานิสงส์ย่านมหาวิทยาลัย จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 15-48 เดือน ขณะที่พื้นที่พึงระวังเป็นบ้านจัดสรรโซนกำแพงแสน และบางเลน-ดอนตูม อัตราดูดซับต่ำมากเพียง 0.5% ต่อเดือน ส่งผลให้จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 183-186 เดือน
บทสรุป: อนาคตตลาดอสังหาฯ ไทยอยู่ที่การปรับตัวสู่สมาร์ทซิตี้
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังส่งสัญญาณปรับตัวเชิงโครงสร้างเพื่อสร้างสมดุลใหม่ ผู้ประกอบการที่อยู่รอดคือผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปสู่ Smart Home & AI และ ESG รวมถึงการเลือกทำเลที่สอดคล้องกับการขยายตัวของโครงข่ายเมือง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุคนี้ไม่ใช่แค่เรื่องทำเล แต่คือการ读懂ดีมานด์ที่แท้จริงของคนเมืองยุคใหม่